Архитекторам и жителям — как технологии меняют массовое строительство

26–27 апреля в Технопарке Инновационного центра «Сколково» пройдет один из крупнейших в России форумов по интеллектуальной собственности и креативным индустриям — IPQuorum 2021: Tech for Content. О том, как технологии влияют на проектирование, меняют рынок недвижимости и трансформируют запросы покупателей жилья, рассказал спикер Форума и заместитель директора по разработке продукта инвестиционно-строительного холдинга «А101» Павел Брызгалов.

Технологии и деньги

По прогнозам аналитической компании MarketsandMarkets, рынок генеративного дизайна вырастет с 111 млн долларов в 2018 году до 275 млн к 2023 году, а среднегодовой темп роста составит 19,9%. Речь идет о технологиях проектирования, сочетающих использование цифровых моделей и массивных баз данных, позволяющих еще на этапе разработки первичной документации учесть множество параметров среды: от характера почвы до транспортных потоков и запросов целевой аудитории. Фактически проектирование автоматизируется, частично отдается на откуп искусственному интеллекту.

Сейчас ключевой цифровой технологией, которая позволяет проектировать здания, является BIM-проектирование. Это совмещение чертежа и некой информационной базы данных. Так, например, используя цифровую модель дома, инженер может оценить конструктивные особенности здания и толщину перекрытий с учетом несущей способности грунтов.

На более детальном уровне цифровые технологии позволяют оцифровывать каждый элемент чертежа. Например, оконный блок вносится в базу данных по основным параметрам: плотности, типу материала, стоимости за погонный метр или куб.

Трехмерная модель позволяет оценить заранее инженерные параметры будущего здания. Но остается вопрос: сколько это будет стоить и когда окупятся средства?

Конечно, модернизация оборудования, покупка ПО и обучение сотрудников требует «в моменте» значительных затрат. Стоимость организации одного рабочего места для проектировщика составляет около 300 тыс. рублей за полный комплекс необходимого ПО. Обучение можно проводить или на курсах повышения квалификации, или в собственном, созданном внутри девелопера центре компетенций. Мы пошли по второму пути. В целом обучение и оснащение группы из 15 человек обходится примерно 5,4 млн рублей.

Затраты окупаются за счет предотвращения ошибок в процессе проектирования, проведения тендерных процедур и реализации проекта. В целом только за счет сокращения потерь в результате ошибок в документации девелоперы могут экономить 0,3-1,5% себестоимости сооружения. Кроме того, сроки реализации всего проекта сокращаются на 12-15%, что сокращает затраты по финансированию проекта.

Срок окупаемости зависит от эффективной загрузки команды, в нашем случае можно говорить о сроке в 6 месяцев. Нужно отметить, что чем больше у девелопера портфель проектов, тем дешевле обходится внедрение BIM. Но нужно отметить, что результат возможен только с условием оцифровки внутренних бизнес-процессов, если просто приобрести ПО и отправить людей эффекта не будет.

Эффективность использования цифровых моделей можно увеличить за счет включения в базы данных информации о стоимости материалов.

Сейчас стоимость дома оценивает сметный отдел, но и у него на подобное уйдет несколько дней, и с некоторой долей погрешности. При этом, если в процессе утверждения макета изменяется материал фасада, процедуру приходится проводить заново. Цифровые технологии могли бы позволить решить эту задачу парой кликов и за несколько секунд.

Серьезным подспорьем для этого была бы разработка баз данных на федеральном уровне, например профильными НИИ. Их использование позволило бы изменить как сам подход к строительству, так и итоговую стоимость квартир. Архитекторы и застройщики смогли бы находить необходимый баланс между внешним видом будущего дома и его оптимальной ценой.

Проектирование кварталов при помощи ИИ

Если мы хотим проектировать не только один дом, но и несколько кварталов, то нам поможет параметрическое проектирование. Алгоритм может автоматически выдавать эффективный вариант размещения застройки с точки зрения технико-экономических показателей, квартирографии и других параметров. За единицу измерения можно принять и секцию, и квартиру, и план индивидуальной застройки. Учитываться будут и метраж квартир, и их типология, и инженерные вопросы.

Параметрические и генеративные технологии так важны, потому что индустрия жилищного строительства стремительно меняется: проекты даже в эконом-классе становятся все более индивидуализированными и адаптированными к нуждам жильцов.

Тем не менее пока что цифровые инструменты для планирования и проектирования стоят слишком дорого. Стоимость Big Data даже по одному району Москвы достигает 24 млн рублей. За эти деньги можно заказать социологическое исследование в масштабах всей столицы. Остается надеяться, что с развитием технологий цены на данные будут снижаться.

Технологии жителей

Запрос на технологичность сегодня идет не только от архитекторов и проектировщиков, но и от будущих жильцов. Основные тренды в этом направлении: безопасность, здоровый образ жизни и экологичность.

Еще несколько лет назад электронные системы контроля доступа были только в домах бизнес-класса. Сейчас даже в массовом сегменте запросто можно встретить IP-видеодомофон, бесконтактный контроль доступа, огороженный двор. Для российского потребителя при выборе жилья ключевыми остаются потребности в комфорте и безопасности — в этом он похож на жителей Сингапура, Китая, Южной Кореи, которые, к слову, и разрабатывают большинство «умных» секьюрити-систем.

В ближайшем будущем «начинка» наших домов будет становиться все более изощренной за счет телеметрии и видеоаналитики. Благодаря тем же Face ID или Bluetooth-меткам нам не придется копаться в карманах перед дверью подъезда или перекладывать сумку из одной руки в другую в лифте: он будет помнить, на каком этаже мы живем.

При этом безопасность, очевидно, начинается со здорового образа жизни, так что у каждого жильца может быть своя индивидуальная программа тренировок на площадке для воркаута — как в фитнес-клубе. Будущих жильцов не устраивают случайно наставленные спортивные объекты. Им важно, чтобы инфраструктура была цифровой и продуманной.

Наконец, людям важно, чтобы застройщик заботился о природном комплексе. Здесь на помощь приходят технологии экологичного использования, например система дренажей, собирающая и очищающая дождевую воду для дальнейшего использования, и решения, которые в экоформате обеспечивают доступ к природным уголкам, но без нанесения ущерба природе, и другие биотехнологии. Подобные вещи, с одной стороны, делают среду комфортной для жителей, а с другой — повышают доверие к застройщику.

В конечном итоге применение цифровых технологий, как в проектировании, так и в виде решений «умного дома», позволяет создавать комфортное, удобное и безопасное жилье в первую очередь для людей. Именно это покупатель видит глазами и трогает руками, и именно за это он готов платить.